Подпишись на блог и получи две книги в подарок!

Х
54.80.87.166

Как выгодно купить квартиру на вторичном рынке: личный опыт

Привет! Я Татьяна. Мне повезло — в этом году я выгодно купила квартиру на вторичном рынке. В этой статье расскажу, на что обращать внимание при покупке такой квартиры, и какие вопросы стоит задать продавцу.

Есть ли у продавца оригиналы правоустанавливающих документов

Чтобы убедиться в том, что продавец действительно обладает юридическим правом продать вам квартиру, нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся:

  • свидетельство о регистрации собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • документы, на основании которых продавец является собственником — например, договор купли-продажи или дарения.

Для квартир, приобретенных после 15 июня 2016 года, достаточно выписки из ЕГРН. Выдача свидетельств о регистрации собственности на них отменена.

Если право собственности выдано на основании свидетельства о наследстве, то покупку такой квартиры нужно оформлять через нотариуса. В этом случае нелишним будет получение от наследника нотариально заверенного заявления, что в случае появления после сделки других наследников все расчеты с ними по их долям наследства он берет на себя.

Есть ли задолженность по коммунальным услугам

Есть вероятность, что владельцы задолжали за коммунальные услуги. Если вы не попросите у них справку о состоянии лицевого счета по коммунальным услугам, эти обязательства по умолчанию лягут на вас. Если есть задолженность, то в соглашении нужно указать срок, к которому она должна быть полностью погашена.

Есть ли у квартиры обременения

Узнать, не находится ли квартира в залоге, нужно не только устно у продавца, но и проверить лично. Это можно сделать:

  • через сайт Росреестра по кадастровому номеру или адресу;
  • по выписке из ЕГРН.

Стоимость квартиры в договоре

По статье 217.1 Налогового Кодекса РФ, продавец квартиры на вторичном рынке жилья должен заплатить НДФЛ, если:

  • квартира оформлена в собственность до 1 января 2016 года, и продавец владеет ей меньше трех лет;
  • квартира оформлена в собственность с 1 января 2016 года, и продавец владеет ей меньше пяти лет.

Продавцы не хотят платить этот налог, поэтому нередко предлагают покупателям прописать в договоре сумму, по которой он покупал эту квартиру — тогда она не облагается налогом. А остальную часть денег получить по расписке. Не соглашайтесь на такие предложения. Если в будущем возникнет необходимость оспорить эту сделку, вы сможете вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Сколько раз менялись собственники

Если в течение последних 5-10 лет квартира была несколько раз продана, то такой вариант требует тщательной проверки всех предыдущих этапов перехода права собственности. Вам понадобится расширенная выписка из ЕГРН — с указанием информации о переходе всех возникших ранее прав собственности на эту квартиру. Если квартира была продана несколько раз за короткий срок, есть риск, что были задействованы мошеннические схемы. Поэтому лучше выбрать вариант с более прозрачной историей.

Сколько прописанных и зарегистрированных лиц в квартире

К моменту сделки все, кто прописан и зарегистрирован в квартире,должны быть сняты с регистрационного учета. Срок, до которого это должно произойти, обязательно указывайте в предварительном соглашении при внесении аванса. Если сроки нарушаются, то вы имеете право вернуть аванс и отказаться от сделки.

Есть ли у квартиры несовершеннолетние собственники

Если они есть, вам придется привлечь органы опеки для одобрения сделки. Продавец должен документально подтвердить, что при продаже квартиры несовершеннолетний собственник получает аналогичную по площади и условиям проживания долю или квартиру.

Психологическое здоровье владельцев квартиры

Все совершеннолетние собственники должны предоставить вам справки о том, что они не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. В противном случае, если после оформления сделки выяснится, что собственник тогда состоял на учете, эту сделку он может оспорить. Основанием станет показание, что на момент подписания договора купли-продажи он находился в невменяемом состоянии и не мог отвечать за свои действия.

Если кто-то из собственников все же состоит на учете, а квартира вам очень нравится, можно заказать услугу по медицинскому освидетельствованию врачом-психиатром или наркологом состояния его здоровья непосредственно на момент сделки.

Ставки по ипотеке

Квартира — не та покупка, на которой стоит экономить. В эти стены вам возвращаться большую часть жизни. Лучше разово заранее переплатить за инфраструктуру, машиноместо или близость к метро, чем потом мучиться ежедневно. Поэтому, если квартира вас всем устраивает, но не хватает части средств, промониторьте предложения банков по ипотеке. В АКБ «РосЕвроБанк» (АО) (лицензия № 3137) до 31 мая действует рекордно низкая ставка на вторичное жилье — 7,6%.